Πώς εκτιμάται η αξία ενός διατηρητέου ακινήτου

  • 8 μήνες πρίν
  • 1

Τα Ιστορικά και διατηρητέα ακίνητα είναι κτίρια τα οποία ενσωματώνουν στοιχεία ιστορικής, καλλιτεχνικής και αρχιτεκτονικής κληρονομιάς. Τα ακίνητα αυτά ειναι χαρακτηρισμένα με αποφάσεις που έχουν δημοσιευθεί στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως. Οι σημαντικότεροι φορείς που διαδραματίζουν ρόλο στην αξιοποίηση των διατηρητέων είναι το κράτος, οι δήμοι, οι τράπεζες και επιχειρήσεις ή ιδιώτες.

Η εκτίμηση των ιστορικών – διατηρητέων ακινήτων απαιτεί να λαμβάνεται υπόψη μια σειρά από παραμέτρους που συνδέονται με την σπουδαιότητα των ακινήτων αυτών, όπως η δυνατότητα ή μη αλλαγής χρήσης, η δυνατότητα δανεισμού και οι δυνατότητες εξάντλησης του επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης.

Το κόστος ανακαίνισης, εκσυγχρονισμού και ενίσχυσης των ιδιοκτησιών αυτών μπορεί να επηρεάσει αποφασιστικά την αξία τους, ενω η ανεύρεση της βέλτιστης χρήσης του ακινήτου είναι ένα στοιχείο που πρέπει να συνεκτιμάται πάντα σε συνδυασμό με την νομοθεσία όταν κανείς εξετάσει την ανάπτυξη και εκμετάλλευση ενός τέτοιου ακινήτου.

Η εκτίμηση ενός διατηρητέου ακινήτου είναι μια σύνθετη διαδικασία και τις περισσότερες φορές χρειάζεται ιδιαίτερη προσοχή ώστε να μην ζημιωθεί άμεσα ή μακροπρόθεσμα ο ιδιοκτήτης. Κατά την πραγματοποίηση της εκτίμησης, πρέπει πάντα να εξετάζεται το ΦΕΚ χαρακτηρισμού του κτιρίου και όλες οι λεπτομέρειες που αυτό καθορίζει. Μελετάται το θέμα των δαπανών που απαιτούνται ώστε το κτίριο να ανακαινισθεί και εκσυγχρονισθεί ώστε να αποκτήσει την βέλτιστη χρήση, με βάση όλα τα δεδομένα και τις νομικές δεσμεύσεις, ενώ συλλέγονται με συστηματική έρευνα της αγοράς, στοιχεία για τις τιμές πώλησης και ενοικίασης διατηρητέων, πλήρως ανακαινισμένων, ομοειδών χρήσεων ακινήτων και υπολογίζεται η αντικειμενική αξία του τυχόν μεταφερόμενου συντελεστή δόμησης.

Σε περίπτωση που η εκτίμηση γίνεται με την μέθοδο της προσόδου εξετάζεται ποια είναι η βέλτιστη χρήση του ακινήτου,το κόστος ανακαίνισης και αλλαγής χρήσης. Λαμβάνονται υπόψη οι χρόνοι λήψης ειδικών αδειών και οι χρόνοι εκτέλεσης των εργασιών καθώς και το κόστος συντήρησης του ακινήτου.

Σε περίπτωση που η εκτίμηση γίνεται με την υπολειμματική μέθοδο γίνεται δεκτό ότι το παλιό κτίριο ανακαινίζεται και εκσυγχρονίζεται ώστε να αποκτήσει την βέλτιστη χρήση του. Ένα τέτοιο κτίριο διατίθεται στην αγορά με τιμές πώλησης ή ενδεχομένως ενοικίασης όπως αυτές προκύπτουν απο μια συστηματική έρευνα και ανάλυση.

Η αξία του παλιού διατηρητέου προκύπτει αφού έχουν επίσης υπολογιστεί κόστη ανακαίνισης και ένα εύλογο μεικτό επιχειρηματικό κέρδος. Εφόσον υπάρχει  Σ.Δ. που δεν εξαντλείται στο οικόπεδο και πρέπει να μεταφερθεί, συνυπολογίζεται και ενα κατάλληλο ποσόν για το λόγο αυτό.

 

Join The Discussion

Compare listings

Compare