Αγορά ακινήτου: Οι δείκτες αξιολόγησης και η χρήση τους
Οι αναλυτές χρησιμοποιούν δύο διαδεδομένους δείκτες αξιολόγησης της αγοράς ακινήτων, τον λόγο της τιμής προς την απόδοση (profitability ratio) καθώς και τον λόγο της τιμής προς το διαθέσιμο εισόδημα (affordability ratio).
Οι δείκτες αυτοί μπορούν κατά περιόδους να αποκλίνουν από τον μακροχρόνιο μέσο όρο τους, σηματοδοτώντας περιόδους υποεκτίμησης ή υπερεκτίμησης της αξίας των οικιστικών ακινήτων.
Ο λόγος της τιμής προς την απόδοση αποτελεί μέτρο κερδοφορίας, ορίζεται ως ο δείκτης των ονομαστικών τιμών των οικιστικών ακινήτων προς τον Εναρμονισμένο Δείκτη Τιμών Καταναλωτή (ΕνΔΤΚ)-ενοίκια και ουσιαστικά αντικατοπτρίζει τη σχέση μεταξύ του κόστους ιδιοκατοίκησης και της απόδοσης που θα κέρδιζε ο ιδιοκτήτης από την ενοικίαση της κατοικίας.
Μία οποιαδήποτε αύξηση στον λόγο της τιμής προς την απόδοση καθιστά πιο επικερδή την ενοικίαση από την αγορά, συμπιέζοντας τις πωλήσεις κατοικιών.
Αντιθέτως, μία μείωση στον λόγο τιμής προς απόδοση αναμένεται να καταστήσει πιο επικερδή την αγορά κατοικίας από την ενοικίαση, με αποτέλεσμα να αυξηθούν οι αγορές ακινήτων.
Ο λόγος της τιμής προς το διαθέσιμο εισόδημα αποτελεί ένα μέτρο που δείχνει πόσο προσιτή είναι η αγορά μίας κατοικίας σήμερα, χάρη στην υψηλότερη δυνατότητα αποπληρωμής του στεγαστικού δανείου. Μία άνοδος του λόγου της τιμής προς το εισόδημα (εξαιτίας, π.χ. της αύξησης της τιμής σε μεγαλύτερο βαθμό συγκριτικά με την αύξηση του εισοδήματος) καθιστά την αγορά και κατοχή κατοικίας λιγότερο προσιτή (ή την αποπληρωμή του δανείου λιγότερο ευχερή).
Αντιθέτως, μία μεγαλύτερη αύξηση στο διαθέσιμο εισόδημα σε σχέση με τις τιμές αυξάνει τη ζήτηση οικιστικών ακινήτων, καθώς η αγορά κατοικίας και η εξυπηρέτηση του στεγαστικού δανείου, καθίστανται περισσότερο προσιτές.
Το Γράφημα 3α αποτυπώνει τη σχέση ανάμεσα στον ρυθμό μεταβολής των τιμών των κατοικιών (στον οριζόντιο άξονα) και την απόκλιση του λόγου της τιμής προς την απόδοση (κάθετος άξονας) από τον μακροχρόνιο μέσο όρο του, το δεύτερο τρίμηνο του 2021. Αντίστοιχα, στο Γράφημα 3β στον κάθετο άξονα απεικονίζεται η απόκλιση του λόγου της τιμής προς το εισόδημα από τον μακροχρόνιο μέσο όρο του, για το ίδιο χρονικό διάστημα. Όπως παρατηρείται στα δύο γραφήματα, οι τιμές των οικιστικών ακινήτων παρουσιάζουν θετικούς ρυθμούς μεγέθυνσης σε όλες τις εξεταζόμενες χώρες, με το μέσο όρο της αύξησης στον ΟΟΣΑ, όπως προαναφέρθηκε, να διαμορφώνεται στο 12,3%.
Ωστόσο, υπάρχει σημαντική ετερογένεια αναφορικά με τον βαθμό υποεκτίμησης, ή υπερεκτίμησης της αξίας της αγοράς. Τόσο ο λόγος της τιμής προς την απόδοση, όσο και ο λόγος της τιμής προς το εισόδημα, για την πλειοψηφία των χωρών, παραμένουν υψηλότερα του μακροχρόνιου μέσου όρου τους, αντανακλώντας συνθήκες υπερεκτίμησης της αξίας της αγοράς οικιστικών ακινήτων, λαμβάνοντας υπόψη και την ανοδική τροχιά των τιμών το τελευταίο διάστημα.
Ο λόγος τιμής προς απόδοση στην Ελλάδα ήταν, το δεύτερο τρίμηνο του 2021, από τους χαμηλότερους, μεταξύ των χωρών που απεικονίζονται στο Γράφημα 3α, καθώς η ετήσια άνοδος των τιμών των ακινήτων ξεπέρασε οριακά την αύξηση των ενοικίων.
Όσον αφορά στον λόγο τιμής προς διαθέσιμο εισόδημα, η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα βρίσκεται μαζί με μία μικρή ομάδα χωρών (όπως η Ιταλία και η Πολωνία) κάτω του μακροχρόνιου μέσου, έστω και οριακά.
Η αγορά κατοικίας, το τρέχον διάστημα, είναι σχετικώς προσιτή, καθώς ο ρυθμός αύξησης των τιμών υπολείπεται του ρυθμού αύξησης του διαθεσίμου εισοδήματος (ο ρυθμός αύξησης του ακαθάριστου διαθεσίμου εισοδήματος διαμορφώθηκε στο 5,1% κατά το πρώτο τρίμηνο του έτους και στο 7% το δεύτερο τρίμηνο, έναντι αύξησης 3,5% και 4,6% αντίστοιχα, στις τιμές των οικιστικών ακινήτων).
Τέλος, οι ταχύτερες αυξήσεις των τιμών σε σχέση με τα εισοδήματα που παρατηρούνται σε αρκετές χώρες διεθνώς, εξέλιξη που προς το παρόν δεν έχει λάβει χώρα στην Ελλάδα, ενδέχεται, εάν συνεχιστούν, να επιτείνουν τυχόν ανισότητες που ήδη υπάρχουν και να καταστήσουν τη στέγαση απρόσιτη για ένα μέρος του τοπικού πληθυσμού.
